今年上半年,__物業(yè)管理處在公司的領(lǐng)導下,在開發(fā)商各級領(lǐng)導的支持下,始終貫徹業(yè)主至上的原則精神,根據(jù)物業(yè)公司的實際情況,在搞好服務(wù)的同時理順完善物業(yè)管理年度工作總結(jié)的工作,初步達到”工程程序化、操作規(guī)范化、運用使用化、管理科學化”的管理要求。使小區(qū)前期物業(yè)管理工作逐步走上規(guī)范化的軌道,物業(yè)管理工作取得了一定成績,受到小區(qū)業(yè)主的好評,現(xiàn)將上半年物業(yè)管理工作總結(jié)如下:
一、業(yè)主入住前期物業(yè)管理工作
搞好保安員前期的培訓工作;保安工作是物業(yè)管理中的窗口,為了保證小區(qū)保安前期服務(wù)質(zhì)量,我處安排保安員提前培訓一個月,制定了詳細的培訓方案與計劃及考核辦法,加強保安員的自身素質(zhì)與業(yè)務(wù)技能,保證業(yè)主入住后有一個良好精神面貌和業(yè)務(wù)素質(zhì)的保安隊為業(yè)主服務(wù),保安隊的工作受到一致好評。
搞好業(yè)主入住前期準備工作,順利完成交房工作;為迎接業(yè)主入住,順利完成交樓工作,在公司的指導和幫助下,我們做了大量的前期準備工作,整理準備了大量的入住資料和必要的文件。根據(jù)方便業(yè)主、服務(wù)至上的原則,我處針對小區(qū)的實際情況,合理制定了辦理入住手續(xù)的流程,和崗位,設(shè)置了業(yè)主入住須知,入住手續(xù)辦理流程圖,裝修須知,裝修手續(xù)辦理流程圖,使業(yè)主在辦理各項手續(xù)中能一目了然。
二、加強管理服務(wù)工作,提高服務(wù)質(zhì)量
進駐后,我們堅持實施家園化,人性化的管理,”以人為本”的服務(wù)精神;業(yè)主的需要就是我們的工作中心,為開展服務(wù),讓業(yè)主進入小區(qū)感到有一種溫馨的感覺,我們開展特殊關(guān)照戶的服務(wù),對小區(qū)有生活困難的業(yè)主,在生活上給予關(guān)心與照顧,服務(wù)上給予優(yōu)質(zhì)服務(wù)。除此之外,我們還開展免費代辦服務(wù),如代辦電話、寬帶、電費儲蓄,使業(yè)主有一種”有困難,找物業(yè)”的感受,服務(wù)工作受到業(yè)主良好的贊譽。
小區(qū)裝修管理工作是前期物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié),它涉及到物業(yè)的使用壽命與安全及小區(qū)房屋外觀的完好美觀,這方面我們做了大量的工作,并根據(jù)小區(qū)實際情況,與管理要求,我們制定了詳細的管理制度,如裝修須知、屋頂花園管理規(guī)定等,并堅持每天對裝修戶的巡查工作,做好記錄,遇到問題及時解決,及時處理,堅持原則。保證房屋主體結(jié)構(gòu)完好,在房屋外觀方面,我們堅持制度,保證小區(qū)外觀整齊劃一,完好美觀。
業(yè)主良好的工作建議,管理建議是我們的工作指針。因此我們做到住戶反映的問題認真記錄,及時處理,增進與業(yè)主間的溝通,耐心為業(yè)主作解釋工作,并及時為住戶排憂解難,如入住業(yè)主車輛停放問題,業(yè)主裝修用沙堆放點等問題。我們這種”為業(yè)主著想,以業(yè)主為中心”的服務(wù)思想取得了良好的效果,受到業(yè)主好評。
三、努力提高管理水平,促進物業(yè)管理上檔次
組織員工進行職工道德與管理技能培訓,提高工員工業(yè)務(wù)素質(zhì)。管理處員工的綜合素質(zhì)與物業(yè)管理的服務(wù)的質(zhì)量,水平是密切相關(guān)的。根據(jù)這種情況,并結(jié)合小區(qū)大部分都是新進員工,接觸物業(yè)管理時間短的實際情況,我制定了詳細的培訓計劃和考核辦法,定期對員工進行思想和業(yè)主管理水平的培訓,并定期進行保安業(yè)務(wù)技能考試,使員工在思想上得到充實,管理技能上得到了提高。利用先進的管理手段,建立健全科學的管理方式;我們緊跟社會發(fā)展步伐,使用電腦,對小區(qū)各檔案收費帳目、管理計劃等工作進行電腦管理,大大提高了工作效率,使管理處的基礎(chǔ),工作達到一個新起點,為今后的創(chuàng)優(yōu)工作打下了堅實基礎(chǔ)。
四、存在的問題和教訓
雖然,我們在工作中取得了一定成績,但還有很多需要完善與加強的地方。管理人員整體素質(zhì)不高,服務(wù)意識不強各方面考慮不全面,實際處理事務(wù)的能力還有待提高;與業(yè)主的溝通不夠,了解不足。設(shè)備、設(shè)施管理力度還需加強,我們將吸取經(jīng)驗與教訓,努力提高員工的業(yè)主技能與管理水平,把工作做得更好。
在下半年里我們將加快步伐,不斷提高自身物業(yè)管理水平,不斷完善小區(qū)各項管理工作,為使早日跨入優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)做貢獻,為__物業(yè)公司的發(fā)展添磚加瓦。
物業(yè)20__年上半年的工作已經(jīng)結(jié)束。在集團的關(guān)心支持下,在公司全體同仁的共同努力下,我們實現(xiàn)了時間過半,任務(wù)過半的目標。公司上半年營業(yè)收入2207萬元,上交稅金212.7萬元,上交利潤155.5萬元,
現(xiàn)從以下幾個方面對公司上半年的工作予以總結(jié):
一、上半年工作業(yè)績
(一)業(yè)務(wù)拓展情況
1、公眾物業(yè)領(lǐng)域又添新項目
今年,我們在公眾物業(yè)項目上又有一些新的進展。于今年6月我們承接了上海國際網(wǎng)球中心的物業(yè)管理項目。建成后的國際網(wǎng)球中心將在今年11月份承辦國際頂級賽事——“大師杯”網(wǎng)球公開賽。目前項目管理處已經(jīng)入駐現(xiàn)場,并開始進行前期物業(yè)管理。
(二)管理目標完成情況
1. 建立健全管理流程
1.1 完善公司組織架構(gòu),適時組建市場營銷部
今年年初,公司確定了全新的組織架構(gòu)。為了公司的長遠發(fā)展,為了增強公司業(yè)務(wù)拓展的能力,新增了市場營銷部。同時按照此組織架構(gòu),聘任了年輕化、知識化的全新管理干部隊伍,編制了各管理崗位的崗位說明。
1.2 逐步建立和完善二級管理的職能工作流
各部門、各條線建立起了調(diào)整費用申請、報銷流程、新接項目工作流程、項目報告、審批工作流程、安全事故報告流程和處理等流程,為實現(xiàn)今年“規(guī)范管理、降本增效”的管理目標打下了基礎(chǔ)。
2. 建立和完善公司各項管理制度、管理辦法和管理標準
今年上半年公司各職能部門共陸續(xù)下發(fā)各類管理制度、辦法、條例等十余個,逐步形成了公司管理體系的框架。
2.1 行政管理方面
調(diào)整了行政公文管理規(guī)范和相關(guān)制度;健全公司檔案管理體系;完善和規(guī)范了CI管理體系;建立公司網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng),實現(xiàn)了與集團辦公網(wǎng)絡(luò)的并網(wǎng);
2.2 人事管理方面
在全公司范圍內(nèi)實施了《獎懲條例》,大大激勵了員工,員工的主動性、積極性大大增強;
2.3 財務(wù)管理方面
在公司范圍內(nèi)建立了費用審核辦法預算內(nèi)容標準;
2.4 市場營銷方面
建立了新接項目評估標準;
2.5 物業(yè)管理方面
建立起公司的應急和預警體系,建立了公司對項目定期業(yè)務(wù)檢查制度、安全檢查制度,完善了安全管理組織體系。
3. 編制和修訂《管理手冊》
與上海青藍物業(yè)管理咨詢公司合作成立了編委會,建立各分冊編寫小組,目前《手冊》的大綱已完成。
4. 加大人力資源開發(fā)、培養(yǎng)力度
公司上半年選拔了青年干部,為他們提供了高級管理培訓、考察的機會,使他們開闊眼界,迅速成長。
二、下半年的工作計劃
下半年計劃完成的工作有:
1. 市場拓展:
爭取實現(xiàn)新增項目2個;探索多種形式盤活不動產(chǎn);完成公司對外投資企業(yè)中的投資回報計劃,從而實現(xiàn)全年的經(jīng)濟目標,完成集團下達的各項指標。
2. 管理工作:
2.1 編制下年度預算和工作計劃;
2.2 完成《公司手冊》的初稿編寫工作;
2.3 在人力資源的開發(fā)和后備干部的培養(yǎng)上,下半年將重點培訓工作,如新員工培訓、項目經(jīng)理培訓和見習實踐等;
2.4 完善及健全公司質(zhì)量管理體系,提高項目覆蓋率;
2.5 在企業(yè)品牌建設(shè)和文化建設(shè)方面,我們力爭創(chuàng)建一個部優(yōu)、一個市優(yōu)物業(yè)管理項目、創(chuàng)建區(qū)級文明單位稱號;保持“全國用戶滿意企業(yè)”;并開展一系列企業(yè)文化活動。
三、完成目標過程中出現(xiàn)的傾向性問題及其解決問題的思路
(一)欲速而不達
今年二級管理的力度大大加強了,人員的配置也相對加強了,所以上半年,公司各職能部門紛紛出臺了針對二級管理的制度,可是在細節(jié)上還有很多值得商榷的地方,比如操作的簡易性、執(zhí)行的有效性等方面還不是做的很完善。
解決的思路:成熟一個、出臺一個,把管理做扎實了,對于細節(jié)考慮充分了,不能急于求成。我們的干部,具備管理技能,如果對于細節(jié)的把握再成熟一點,我相信我們的管理可以得到有效的提升。
(二) 曲高而和寡
上半年公司總部出臺的文件從立意到思路都是相當不錯的,有些已經(jīng)運用到一些非常超前的管理理論,可是忽視了項目的實際情況和項目人員的接受程度,引發(fā)了一些說到做不到的尷尬。
解決思路:管理有時候不需要高深的理論和華麗的概念,只要有可以解決實際問題的效果。所以,我要求各職能部門下項目進行調(diào)查,不調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán),不調(diào)查就不可能有到位的方法,從項目實際需求出發(fā)、從管理實際需要的結(jié)果思考,再來制定游戲規(guī)則。
四、新聘管理人員的績能評估
1.被評估人:李濤 職務(wù):公司副總經(jīng)理
思想道德:好。嚴于律己、正直、正氣,處處能起表率作用。
工作技能:日趨完善,在實踐中獲得進步。
管理能力:能思考,有大局觀,學習力強,宏觀方面尚需努力,專業(yè)知識能力需向更高目標努力。
領(lǐng)導藝術(shù):有溝通能力,語言能力有提高,處理條件方法靈活。
2.被評估人:褚國華 職務(wù):公司總經(jīng)理助理
思想道德:嚴格要求自己,踏實認真做人,對下屬關(guān)心,受到同仁尊敬。
工作技能:業(yè)務(wù)能力較強,管理思路清晰,擔任業(yè)務(wù)領(lǐng)導,工作業(yè)績較好。
管理能力:管理技能成熟,管理思想超前,對分管的工作抓緊抓好。
領(lǐng)導藝術(shù):有著良好的溝通能力,有較好的群眾基礎(chǔ),能有效的組織管理。
3.被評估人:陳瑜 職務(wù):公司總經(jīng)理助理
思想道德:一個對自己有嚴格要球,并且有明確目標的人。一個勤儉而有耿直的人,品格好。
工作技能:有一定工作能力,有較豐實的閱歷,好學、勤儉、努力。
管理能力:有專業(yè)管理思想理論,宏觀面較強,一線工作能力,特別是指揮力不夠,決策力——決斷不夠。
領(lǐng)導藝術(shù):語言藝術(shù)尚好,溝通方法需加強,組織能力需加強。
今年上半年在社區(qū)以及相關(guān)部門的大力支持下,圍繞服務(wù)大局、以人為本、精心工作的原則,以“狠抓、深抓工作重點、難點,發(fā)揮所長、深挖內(nèi)部資源優(yōu)勢”為指導思想,重點抓好安全管理、崗位培訓、月度考核,全體員工克服困難,圓滿地完成了年初制定的各項管理及考核目標。
一、設(shè)備設(shè)施維護、保養(yǎng)及工程維修
小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備定期巡檢維修,監(jiān)督電梯維保單位按時進行電梯、限速器等特種設(shè)備檢驗,并對應急照明、水泵房等設(shè)備間巡檢。雨季準備防汛物資,檢查并清理溝渠,排污泵保養(yǎng),降雨期排水止漏,確保安全渡過汛期。配合市政部門工作,因市政線路維修等原因,小區(qū)需要停水停電時做好應急處理,提前通知業(yè)主做好準備。
二、搞好環(huán)境衛(wèi)生
進行綠化養(yǎng)護、補植,定期開展消殺工作。有計劃對小區(qū)綠化進行全面養(yǎng)護、松土、打草、施肥、補植、修枝、滅蟲害,加強管理考核以提高效率。在不同季節(jié)進行及時的有針對性的施打農(nóng)藥,確保了全區(qū)綠化無病蟲害。完成社區(qū)公共部位照明節(jié)能改造;電梯機房排風扇的維修養(yǎng)護。
三、辦好民生實事項目
積極主動落實為民辦實事項目,全面提升小區(qū)生活環(huán)境質(zhì)量。同時繼續(xù)加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),增設(shè)消防通道安全警示牌,車庫圍欄禁止翻越警示牌;完成一、二區(qū)電動車充電設(shè)施的提升改造;完成一區(qū)多層頂樓自來水管防凍改造;二社區(qū)部分泄水坡蓋板更換;老八幢消防設(shè)施提升改造;增設(shè)五區(qū)河道護欄;為業(yè)主全力打造一個方便,溫暖,舒適和諧的居住小區(qū)而努力。
四、落實安全設(shè)施管理和建設(shè)
把安全生產(chǎn)工作放在首位,落實安全生產(chǎn)主體責任,致力建設(shè)平安小區(qū)。配齊配優(yōu)消防設(shè)施,對消防設(shè)施設(shè)備進行全面檢查維修。對一社區(qū)消防水箱的進行油漆養(yǎng)護;完成老八幢消防設(shè)施提升改造。
五、工作中的不足
上半年的工作改進業(yè)績讓我們堅定了發(fā)展的信心,我們也清晰的知道,成績是在街道領(lǐng)導正確指引下,全體員工努力拼搏的'成果,與過去相比,我們在業(yè)務(wù)類型、企業(yè)規(guī)范建設(shè)、基礎(chǔ)管理等方面取得了一定成效,但我們?nèi)匀淮嬖诤芏鄦栴}和不足,如:物業(yè)品牌品質(zhì)與商品房精品物業(yè)要求有差距;基礎(chǔ)工作仍然不夠規(guī)范,扎實;管理執(zhí)行力與目標要求的差距等等。這些都是企業(yè)發(fā)展面臨和解決的問題,也是今后工作中重點的改進方向。
下半年,我公司將認真完成城市管理科交付的各項工作任務(wù),繼續(xù)加強公司自身的各項制度建設(shè),進一步拓展業(yè)務(wù)范圍,提高服務(wù)質(zhì)量,創(chuàng)建有信譽、有實力的物業(yè)管理品牌。
一、確保了小區(qū)上半年無安全管理事故。
保安部在上半年繼續(xù)腳踏實地抓好小區(qū)日常安全管理的落實,加強小區(qū)日常安全巡檢和巡檢監(jiān)督管理,做好經(jīng)常性的安全大檢查,確保了上半年無偷、盜、消防等安全管理事故,保障了小區(qū)正常的和生活秩序。
二、季節(jié)性和階段性得到有效落實。
針對每階段的情況,保安部對季節(jié)性和階段性提前做好充分準備,對元旦、春節(jié)、清明、五一、及雨季期間出具詳細管理方案和計劃,嚴抓具體的落實,使各季節(jié)和階段性得到安全有序的開展。
三、積極跟進車輛收費的前期準備。
保安部在上半年與各相關(guān)部門配合積極跟進停車場收費前期準備,出臺停車場管理制度,制定停車收費管理方案,跟進小區(qū)交通道路經(jīng)營許可證和收費行政批復,現(xiàn)已基本完成。
四、保安管理順利開展。
根據(jù)公司發(fā)展需要,我部在x月__日開始安排保安人員進駐,負責所屬區(qū)域的保安管理,并根據(jù)現(xiàn)場情況增減崗位,現(xiàn)已由剛開始進駐時的4人增加到12人,確保了現(xiàn)場保安管理的順利開展。
五、在做好本職的同時,努力發(fā)揮“管理員”職能。
保安部在做好日常安全管理的同時,不定期地對小區(qū)公共區(qū)域和樓宇進行全面巡檢,對各類存在問題進行記錄匯總,清潔綠化公共設(shè)備設(shè)施,報各部門進行整改,并跟進整改情況.
同時保安部積極配合各相關(guān)部門的,從物品搬運、送水送煤氣到配合各部門的巡檢、監(jiān)督及臨時等,在保證本職的同時凡保安部力所能及的都主動、全力予以配合。保安部實際上已基本擔任了一個“管理員”的職責,在安全管理外配合各部門所產(chǎn)生的量已占保安整體量相當大的一個比例。
六、管理制度的調(diào)整和修改完善。
為適應管理情況的變化和形勢的發(fā)展,保安部對現(xiàn)有的管理制度和操作流程進行了大量的調(diào)整,以使制度和操作流程應具有實操性,為保障順利有序開展奠定了基礎(chǔ)。
本年度客服部8名員工中有6位工齡在半年以內(nèi),也是企業(yè)的新鮮血液,在加入本部后,以最短的時間內(nèi),掌握本部工作程序,以最快的速度適應崗位工作,客服部員工認真學習崗位知識,及時解答業(yè)主疑問。年度接待來電來訪萬余次,客服員登門走訪業(yè)主200余戶,投放各類通知20余份。截止12年12月底,辦理接房8483戶,辦理裝修6976戶,現(xiàn)小區(qū)在住人數(shù)3500余戶。
本年度物業(yè)費收繳情況;現(xiàn)1,2,3期物業(yè)費用收取的日期,分為四個階段,給物業(yè)費的收取增加了一定的難度。進入8月份以來,客服部對拖欠物業(yè)費的業(yè)主進行了電話提示的催繳工作,要求業(yè)主以匯款和柜臺結(jié)算的方式進行繳納物業(yè)費用,對現(xiàn)居住在小區(qū)惡意拖欠物業(yè)費的業(yè)主,進行提示,限期及停辦一切服務(wù)項目的措施催繳物業(yè)費,在物業(yè)費的催繳過程中,雖然我們的客服員遭到了業(yè)主的不理解與語言攻擊,但客服員都能以服務(wù)至上的工作態(tài)度為業(yè)主進行解說。截止12月底,已繳納物業(yè)費業(yè)主6247戶,占總體的75%。這個成績是和我們每一位客服員的努力分不開的。
為了保證小區(qū)業(yè)主能夠正常乘坐班車,杜絕外小區(qū)人員乘坐,浪費小區(qū)資源。客服部對業(yè)主乘車卡的發(fā)放進行了規(guī)范管理,發(fā)卡時嚴格核對業(yè)主信息,限一戶一卡,對車卡充值的業(yè)主進行身份核對,掛失補卡等都做到了登記備案,控制了乘車卡的外流問題。在12年中,業(yè)主主要報修項為外墻滲水,飄窗進水未裝修房屋有水滲入樓下,洗手間下水管漏水等問題,及門鎖,窗等常見問題,走廊照明,電梯停用等。以上問題客服部都已及時上報及時派工及時給予解決,并做好回訪工作。
盡管本部門總體工作取得了良好的成績,但仍存在一些問題,為了進一步做好明年工作,現(xiàn)將本部門存在的問題總結(jié)如下:員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平偏低,主要表現(xiàn)在處理問題的技巧和方法不夠成熟,應對突發(fā)事件的經(jīng)驗不足,在服務(wù)中的職業(yè)素養(yǎng)不是很高。協(xié)調(diào)處理問題不夠及時妥善,在投訴處理,業(yè)主意見建議,業(yè)主求助方面,欠缺部門協(xié)調(diào),跟進和報告。
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