早上七點，在叮鈴鈴的鬧鐘聲中意猶未盡地醒來，匆匆忙忙梳洗打扮，把凌亂的頭發(fā)梳理得一絲不茍，把牙齒刷的一干二凈，在鏡子前磨蹭半天，打扮得比去約會還要認真仔細，因為要去上班了。形象不好的話會被上司責罵，有口臭的話會讓顧客反感。套上西裝，打上領(lǐng)帶，穿上皮鞋，我現(xiàn)在也是一白領(lǐng)啦，興高采烈上班去咯。
擠進擁擠的地鐵里，全是白領(lǐng)上班族，還有一些補課的中學生。到站了，下車了，人們各自忙忙碌碌地奔波著。
早上八點的晨會還是沒趕上，遲到了幾分鐘，會議室里已經(jīng)坐得滿滿的了，只能站著聽了。聽著分析師對昨夜(中國是夜晚的時候歐美是白天，是他們的開市時間)國外市場的分析，結(jié)合國內(nèi)的情況，分析各個行業(yè)的形勢和時事。真佩服那些證券分析師，他們具有非常敏銳的洞察力，對國家出臺的各種政策法律很敏感，每一件事情都能看到其背后所帶來的經(jīng)濟效應和蘊含的經(jīng)濟含義，他們對每個行業(yè)都有所了解，整個經(jīng)濟社會的運作、整個社會的經(jīng)濟形勢和發(fā)展，他們都能分析得頭頭是道。
九點半，開始值班了，這一周我的任務是在轉(zhuǎn)托管部協(xié)助客戶填表格，以及和客戶溝通，盡可能地挽留客戶。一般來到這里的客戶都是比較難應付的，不是對公司的服務不滿意就是嫌傭金比率過高，所以才來辦轉(zhuǎn)托管，要轉(zhuǎn)到其它券商去。常常會有一些客戶發(fā)脾氣，責罵我們服務不好，而不管怎么樣，我們都要耐心地和客戶解釋，介紹我們的一些特色理財產(chǎn)品等。這個部門堪稱是壓力最大的部門，來這都是受氣的，無辜的我們常常要被一些蠻不講理的客戶責罵。
第二周，我作為助手，隨同一個客戶經(jīng)理工作。客戶經(jīng)理也是壓力非常大的一種職位，他們要拉客戶，要拉夠一定的客戶量和資金量，每個月都有指標，達不到則要被扣分，扣光了就要被解雇。他們要常常和自己的客戶聯(lián)系，要給他們提供一些資訊和建議，通常是以電話和短信來完成。短信都是通過分析部的精英們的層層分析之后得出來的。雖然分析部的精英們都很厲害，可是市場是不能完完全全預算的準確的，有時會有一些意想不到的事情發(fā)生，很多事情是預料不到的。而一但預測錯了，一些客戶可能就會責怪客戶經(jīng)理，甚至投訴他們。
我跟著客戶經(jīng)理上門拜訪過幾個客戶。有一次，去到一個有小孩的家里，一個六七歲的小孩子居然喊我叫叔叔，啊，真是太大打擊了，不過想想也沒錯，她的媽媽也只是比我大幾歲而已。唉，不知不覺我已經(jīng)老了。跟著客戶經(jīng)理去拜訪的都是一些有錢的大客戶，因此常常在那些高級的住宅出沒，順便可以參觀一下。不過經(jīng)常四處奔波也挺累的，有時候要去關(guān)外一些很偏僻的地方見客戶，要轉(zhuǎn)很多趟車，四處問路，車費也是要自己出的，公司是不報銷的。
一般中午11點半休息，吃個飯，休息一下下就要準備下午的值班了，下午是1點開始值班，所以中午的休息時間真的很緊，通常是吃完飯，閉幾分鐘眼，就要去準備工作了，要提前過去的。工作和讀書不一樣，讀書的時候還可以上課開小差、小睡一會兒，工作時必須時刻提起精神，容不得半點松懈，常常是從上班一直繃緊著神經(jīng)一直到下班，即使困了累了也必須撐著。唉，工作真的是比讀書辛苦多了。
下午3點，交易時間結(jié)束后。我們通常要去參加培訓課，聽一些資深的專家講課，我們要學習怎么和客戶溝通，怎么處理一些業(yè)務上的問題，怎么操作那些工作用的軟件。有時候還有講座，教我們分析經(jīng)濟形勢。時不時還會有一些考試，要是不及格的話將會有可能面臨被解聘的嚴重后果。
晚上一般還要加一下班。一般要弄到晚上六七點才能下班?；氐郊页酝觑埻ǔＲ呀?jīng)挺晚了，很快就要去睡覺，不早睡的話第二天會沒精神的，狀態(tài)不好的話會被上司責備。這樣，匆匆忙忙又過了一天。忙碌得讓人沒有時間去想自己的事情，或是去做其他的事情。
我工作的這個證券公司在深圳是很牛的，很多方面都是排第一的。待遇也是非常好的，但是，在證券公司工作壓力都是很大的，比較辛苦的。
我覺得工作還是要找自己喜歡的比較好。工資再高，沒有時間來花又有什么意義呢。即使是工資不高的工作，只要是自己喜歡的，做起來才有動力，才會覺得快樂。另外，工作時間可以不要那么長嗎?可是據(jù)我所知沒有多少個公司是不加班的。。一旦工作了，屬于自己的時間真的會很少很少。想旅游啊想去玩什么做什么的要趁讀書時候的寒暑假去啊，以后一旦工作了就是一輩子了，想弄個假期都很困難的。其實現(xiàn)在的社會沒有什么工作是很輕松的時間短的(除非是那些工資低得根本讓你沒法生存的工作)，事實上，沒有幾個人真的是會喜歡自己所做的工作的，真的是在做自己喜歡的工作的人很少很少。有夢想的人總是被現(xiàn)實所打敗，因為很多夢想都會導致你物質(zhì)上變得很窮(除非你在這方面真的是特別有資質(zhì))。因此，人們不得不為了錢而工作，不得不為了生存而工作，這是每一位打工的人不得不面對的。沒辦法，這個社會就是這樣。
“社會實踐”這個詞我早有耳聞，無疑就是學生體驗生活的一種方式，可是當我真正經(jīng)歷過一次時，我才發(fā)現(xiàn)之前那種想法很幼稚、可笑，因為它并不像我們想像的那么容易。通過開展豐富多彩的社會實踐活動，使我逐步了解了社會，開闊了視野，增長了才干，并在社會實踐中認清自己的位置，發(fā)現(xiàn)了自己的不足，對自身價值能夠進行客觀評價。這在無形中使我對自己有一個正確的定位，增強了我努力學習的信心和毅力。
社會實踐活動給生活在象牙塔的學生們提供了廣泛接觸基層、了解基層的機會。深入基層，深入農(nóng)村，能從中學了很多書本上學不到的東西。也真實的理解了“從群眾中來，從群眾中去”的真正涵義。的確，感性認識到只身到實踐中去，到基層中去檢驗才知道其正確與否，同樣，只有在實踐中把個人的命運同社會、同國家的命運聯(lián)系起來，才是青年成長成才的正確之路。這次短暫而充實的實踐將對我走向社會起到了一個橋梁作用、過渡作用，將是我人生的一段重要的經(jīng)歷，一個重要步驟，對將來走上工作崗位也有著很大幫助。
社會實踐告訴我，在新經(jīng)濟時代學生應當具備創(chuàng)新觀念和掌握成熟技術(shù)的能力，善于經(jīng)營和開拓市場，富有團隊精神等素質(zhì)。要有嚴密的思辨能力和理性的思考能力，致力于探索理性、情操、才智、體質(zhì)之完美，只有做到全面發(fā)展才能適應社會的需求，并立于不敗之地。我們要時刻與外界社會保持同步發(fā)展做到與時俱進，不與社會脫節(jié)，我們應該珍惜現(xiàn)在的學習機會，珍惜生命的分分秒秒，學習好知識，運用知識，時刻牢記，虛度年華就是作踐自己。與此同時，多多與社會接觸是很必要的。如果我們想接受時代的挑戰(zhàn)受到社會的歡迎，就抓緊時間好好地充實自我。不僅要學好各門學科，還要廣泛地吸收各領(lǐng)域的知識，努力提高綜合素質(zhì)。
一路的艱辛與微笑，雖有所收獲，然所學是開始，新的考驗和抉擇要奮斗不息，請不要讓我們年輕的時光留下太多遺憾!在這短短的暑假實踐我碰過壁，受過累，流過汗，但是我卻成長了，這次親身體驗讓我有了深刻感觸，這不僅是一次實踐，還是一次人生經(jīng)歷，是一生寶貴的財富。
此次社會實踐告訴我：“成功的花，人們只驚羨它現(xiàn)時的明艷，而當初的芽，卻浸透了奮斗的淚泉，灑滿了犧牲的血雨。”我們每個人都渴望成功，那么我們就應該在剛剛起步的時候，用我們充分的準備，去面對不知的過程，迎接滿意的結(jié)果。
3月份我和同學一起來到__小學進行了為期兩個多月的定崗實習生活。經(jīng)過兩個多月的實習生活，我感受頗深，在這里我不僅嘗試了人生許多的“第一次”，也得到了很多寶貴的財富，這段經(jīng)歷將在我的人生網(wǎng)頁上留下不平凡的一頁。
首先，從學生轉(zhuǎn)換成老師，雖說都是學校，但學校不同，角色、工作也將隨之改變。記得剛來到東湖小學時，校長向其他老師介紹我們時，我很不習慣“老師”這一稱呼，學校里的學生看到我，也總是叫老師，后來時間長了，也就沒感覺了。來到永勝東湖小學，隨這角色的轉(zhuǎn)變，“為人師表”這個詞總是提醒這我，在學生面前不能太“柔”也不能太“剛”，要因人而異、因材施教。更讓我懂得了作為一名老師，不僅要授好課，還要善于觀察每一個學生，做到和學生有效的交流和溝通。
其次，在生活上有些不適應，我們來到這里是自己做飯，沒有自來水，學校里只有一口井，洗衣、做飯等生活用水都來自這一口井水。還好學校里的老師都非常關(guān)心我們，特別是校長，我們做飯工具都是校長幫我們準備的，還有其他老師會給我們帶來一些新鮮的蔬菜，為此我很感謝學校里的每一個老師。時間是不長，在兩個星期后，我適應了這里的生活，把每一個老師和學生都看作是自己的親人一樣。東湖小學成為了我生活中的一個小家庭。
記得是在2013年12月21日的晚上七點左右，我接到家里的電話，說家里有事——親人去世……我哭了。當時我只想著回家，后來我撥通了玉溪師院班主任老師的電話，她安慰我，叫我不要急，遇到了事情就要去冷靜，急也辦法。接著我又撥通了趙老師的電話，趙老師也一樣的安慰我，鼓勵我。當時七上八下、忐忑不安的心里平靜了許多。第二天我和東湖小學的校長請了假，14日早上八點我坐上了回家的車，12個小時后我到家……
雖然事情已經(jīng)過去，但是我要感謝關(guān)心我、支持我、鼓勵我的老師們。是您們讓我懂得了遇事要沉著冷靜，要用一顆冷靜的心去決拒你說遇到的事。
第三，在實習的日子里，我們主要負責一年級、二年級、三年級、四年級、五年級和六年級的體育課教學。我們來到__小學的第三天開始上課，剛開始我們不了解這個學校的體育課時上些什么!于是我們第一個星期主要與體育游戲為主，接下來才知道，以前東湖小學不開體育課!于是之前準備的教案都作廢，接這才從最基本的開始。兩個多月的時間，我們上了隊列隊形、武術(shù)(五步拳)、田徑(立定跳遠、接力跑)。
在我們真正上課的過程中，我們認真進行課前的備課工作，剛開始即使充分準備還是會緊張，在課堂教學中同學們積極熱情高漲的配合我們的工作，讓我們充分感受到作為一名老師的責任，通過上課，我認識到了自己的缺點和不足，在以后的授課過程中注意并即使改正了自己的缺點和不足，讓自己得到真正意義上的成長和進步。到后來，我們上課都很自然、很輕松，基本掌握了小學45分鐘的課堂時間和上課的秩序。
最后，通過兩個多月的頂崗實習，我學到了很多東西，同時也發(fā)現(xiàn)了自己的不足之處，可以說我們的頂崗實習時我們以后教育工作的一種開端，它對我們以后的學習和工作有這重要的啟發(fā)作用。
大三實習，平時在學校從事動畫軟件學習，動畫劇本，動畫表演等學習，工作很想有機會到外面類似的公司里面實習一下，使自己的基礎(chǔ)更牢固，技術(shù)更全。明確將來的就業(yè)方向，有目性的的鍛煉和提高自身素質(zhì)。課堂上老師傳授給我們的知識，包含了動畫創(chuàng)作中的各個步驟。從前期創(chuàng)作策劃，到宣傳制作，然后剪接合成，再到音效特效，動畫制作中的各個步驟我們都有了一定的了解。但是，動畫制作是一個分工明確的工程，每個人都只能在其中某些環(huán)節(jié)發(fā)揮他的才能，不能多也不能少，多則負擔過重降低效率，少則團隊龐大有損開支。所以，明確自己的興趣愛好和自身的長處，是將來就業(yè)的一大要點。在參觀了各種公司各個企業(yè)之后，大家對自己的將來就有了可以去努力去發(fā)展的目標。
實習要求
專業(yè)實習是重要的教學環(huán)節(jié)，形式上與一般課堂教學不同，必須提高認識，認真對待，具體要求是：
1.必須遵守紀律，嚴格遵守學校及實習公司的各項規(guī)章制度，實習期間要遵守規(guī)定的作息時間，按時上下班，不遲到早退，有事要請假，不得私自外出。
2.要注意安全，嚴格遵守實習學校及實習公司的規(guī)程，要隨時注意安全，不隨意碰觸他人物品，防止發(fā)生人身和設(shè)備事故。
3.實習期間，要仔細認真觀察實際生產(chǎn)情況，作好每天的實習日記，記錄每天的實習收獲，畫出必要的草圖、原理示意圖，并應完成一份完整的專業(yè)實習報告。
4.實習期間，要虛心向公司員工、學校教師及專業(yè)技術(shù)人員學習專業(yè)生產(chǎn)與實踐知識，搞好廠校關(guān)系。
其實銷售并沒有什么“絕招”，也沒有太多的技巧性的東西可言。人與人交往很難按一種統(tǒng)一的模式去做，每個人的個性都不一樣，處理問題的方式也就自然不一樣。對于一個剛踏進地產(chǎn)銷售行業(yè)的新人來說，別人的銷售技巧只可供參考，除了學習別人的做法以外，更多的是在每一次與客戶打交道的過程中，總結(jié)出合適自己的商談方式、方法，這樣你就具有了自己個人獨特銷售技巧。只要多加留意、多加練習，每個人都可以具備自己獨特的銷售技巧，有自己的“絕招”。所以說，銷售技巧更多的是用心學習、用心體會、用心做事。
[用心學習]
從事房地產(chǎn)銷售工作的人員應致力于個人及事業(yè)的發(fā)展，因為生活只會隨著自我改變而改變，唯有不斷地學習，才能穩(wěn)固地立足于這個社會。所以要成為一名頂尖的銷售人員，首先必須學習的是如何保持一種積極向上的心態(tài)。
[學習積極的心態(tài)]
進入房地產(chǎn)行業(yè)之后，在工作的過程當中，我發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)這個行業(yè)所涉及的面是非常的廣，很有挑戰(zhàn)性。一個積極的心態(tài)，是對自我的一個期望和承諾，決定你的人生方向，確定自己的工作目標，正確看待和評價你所擁有的能力。你認為自己是一個什么樣的人很重要。
一個有著積極態(tài)度的銷售人員，相信他每天早晨起床都是面帶微笑地對自己說?！敖裉煳倚那楹芎?，我很高興，今天會跟很多客戶聯(lián)系，我相信能給他們解決一些問題或解除他們的疑慮，我會成交的”;“只要我努力，相信今天我一定能成交，我的銷售業(yè)績是最棒的”;這就是他對自己的一種肯定。
[培養(yǎng)你的親和力]
所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。銷售人員的工作性質(zhì)是直接面對面地與客戶打交道，怎么才能更好地與客戶溝通，讓客戶認可你，必須通過規(guī)范你的言行舉止來實現(xiàn)。
在售房的過程中，語言是溝通的橋梁。對銷售人員而言，語言應該是一門應酬與交往的藝術(shù)，不僅要注意表情、態(tài)度、用詞，還要講究方式和方法，遵守語言禮儀，是順利達到交往效果的“潤滑劑”。
在人際交往中，約有80%以上的信息是借助于舉止這種無聲的“第二語言”來傳達的。行為舉止是一種不說話的“語言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身體展示的各種動作。一個眼神、一個表情、一個微小的手勢和體態(tài)都可以傳播出重要的信息。一個人的行為舉止反映出他的修養(yǎng)水平、受教育程度和可信任程度。在人際關(guān)系中，它是塑造良好個人形象的起點，更重要的是他在體現(xiàn)個人形象的同時，也向外界顯示了作為公司整體的文化精神。
[提高你的專業(yè)性水準]
房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性要求銷售人員有較深的產(chǎn)品知識與專業(yè)知識。產(chǎn)品知識和專業(yè)知識是銷售人員自信的基礎(chǔ)，也是銷售技巧的保證。
樓盤產(chǎn)品知識的掌握是正式進入推銷的第一步，你有再好的心態(tài)與自信心，可對樓盤的產(chǎn)品知識一無所知，客戶向你咨詢樓盤特點、戶型、價格、裝修標準等等的時候，你即一問三不知，客戶就根本不會買你推薦的樓盤。
當樓盤面對有效需求，開發(fā)商有效供給，我們卻不能有效銷售或者說不能高效率銷售，一旦錯過樓盤銷售增長期、平穩(wěn)期，就只剩下漫長的等待，非?？上б卜浅１粍樱绕涫撬蹣潜P周邊有競爭樓盤存在、而樓盤差異化又不大時，知己知彼的銷售人員是戰(zhàn)勝競爭對手的決勝砝碼。商品房的價值比較高，往往很多客戶是用一生的積蓄來購買的大宗買賣。因此反復比較、猶豫不決是常見現(xiàn)象，客戶對樓盤能察覺的使用價值作了反復比較依然拿不定主意時，如果售樓人員能就客戶的購房需求作一番說明，成功率就會很高。
專業(yè)的經(jīng)紀人不僅對所售樓盤本身的特點(品味、文化、規(guī)劃、景觀、設(shè)計、風格、結(jié)構(gòu)、戶型、面積、功能、朝向、便利、價格、公建設(shè)施、設(shè)備、社區(qū)管理、社區(qū)文化等等)有根本了解，而且對所售樓盤地段、周邊環(huán)境、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、發(fā)展趨勢、開發(fā)商實力等有足夠的了解。更重要的是對競爭樓盤優(yōu)勢有清醒的認識，能夠與競爭樓盤進行使人信服、恰如其分的比較。在比較中，無原則的貶低競爭對手樓盤的做法很容易使客戶產(chǎn)生逆反心理。因此，既要實事求是，又要揚長避短，為客戶提供置業(yè)意見，使客戶對你和你所銷售的樓盤產(chǎn)生信任感。
要學會在與客戶交流的過程中抓住客戶所關(guān)心的問題作為突破口，那你就會成功的。
[用心體會]
1、“利他”的思考方式
有人說，“錢從客戶口袋到銷售人員口袋”這一段距離是世界上最長的距離，我覺得形容得很貼切。只要客戶不掏錢出來，我們就永遠得不到，所以如何縮短這一段距離是至關(guān)重要的。
與客戶的溝通以及相處中隨時以“利他”的思考方式去進行思考，如何幫助客戶，如何才能讓客戶處在最佳利益的狀態(tài)，如何才能讓客戶覺得貼心，才會幫客戶解決困擾，才會讓客戶喜歡買你推銷的房子，才會讓客戶將你視為朋友，而不是在客戶的眼中只是一個老想把房子賣給他，如此失敗的一個銷售人員而已。利他的思考方式可以讓我們跟客戶站在同一陣線去解決問題，你是他的最佳戰(zhàn)友，而不是站在你銷我買的對立立場。
2、避免自己制造的銷售誤區(qū)
在銷售工作的過程中，常常會不自覺地陷入自己制造的誤區(qū)而不自知。這其中有兩個誤區(qū)是我們最容易掉進去的，所以必須隨時提醒自己。
其一是：當我們想要將手上的房子銷售給客戶的時候，客戶真的需要嗎?是他真的需要還是我們覺得他需要，如果只是單方面我們覺得他需要，那么成交可能就會距離我們遙遠而且機會渺茫。所以在面對客戶銷售之前，如何喚起他的“需求意識”，以及如何創(chuàng)造他們的需求是我們必須要用心的重點，因為在他不認為自己需要的時候，他是絕對不可能點頭同意成交的。對客戶來說最好的房子就是客戶已經(jīng)產(chǎn)生需求的房子才是最好的房子，所以優(yōu)先銷售需求，然后再銷售房子給客戶，而不是先銷售房子后才銷售需求。
其二是：我們所提出的意見是基于客戶的需求來考慮的，還是我們只將焦點集中在自己的業(yè)績完成上，所提出的意見是為客戶量身定做，還是為我們自己量身定做。這兩種心態(tài)造成我們和客戶之間的不同距離。我們當然希望客戶的訂單越大越好，成交的金額越高越好，但是客戶的期望卻并非如此。每一個客戶的期望都是希望能夠在最低的金額下發(fā)揮到最高的效率，客戶并不是吝嗇花錢或者挑毛病，因為換一個角度來思考，如果我們自己是客戶，當我們決定要花錢買房的時候說不定比現(xiàn)在這些抱怨的客戶更加的挑剔。一個成功的銷售人員在客戶的心目中是客戶問題的解決者，而絕對不是客戶問題的制造者。
3、成功地銷售商品給自己
其實在這個世界上最難銷售最難面對，以及最挑剔的客戶常常就是自己。
因為你自己最清楚這樣的房子能不能夠滿足自己的需求，要說服自己購買并不是一件容易的事，如果能夠讓自己燃燒起購買的欲望，甚至讓自己下定決心購買，你需要的是什么呢?而在自己銷售給自己的過程中十有89你會詢問自己的問題可能也會是客戶會問的問題，怎樣的回答方式可以令你自己滿意呢?
如果你已經(jīng)能夠成功地說服自己購買，那么在市場上所會面臨的問題你差不多都已經(jīng)考慮在內(nèi)了。這是一種很好的練習方式。拿自己來試試看一定好過拿客戶來試，如果自己都說服不了，你如何能夠有十足的信心去面對客戶呢?所以有很多銷售人員在銷售過程中所面對的拒絕或是挫折其實是自己缺乏聯(lián)系所造成的結(jié)果。如果連你自己都不能接受的商品卻硬要客戶接受，這不是一件強人所難的事嗎?
我常常聽到一些置業(yè)顧問在抱怨業(yè)績不理想，客戶有多么多么的難纏，這個時候，我們更多的是問自己的問題：
1.如果我是客戶，我會不會跟我自已買東西?這包含了我的形象和態(tài)度。
2.我所銷售商品的好處是否已經(jīng)足夠滿足我自己了呢?
3.我在商品上的保證是夠讓我自己擁有安全感了呢?
4.在商品一定的價格上我是否已經(jīng)賦予它更超值的價值而令我自己滿足了呢?
5.客戶所提出的問題，如果我是客戶我會與自己所回答出來的答案滿意了嗎?
6.這樣的住宅是否擁有我的熱情和我的生命力，如果我不愛這樣商品，這樣商品為什么要幫我創(chuàng)造財富呢?
所以在我們銷售房子給客戶之前應該先試著銷售這樣的商品給我們自己，嘗試去說服自己購買，一人同時扮演兩個角色作攻防。一個是我們所謂百般難纏的客戶，一個是銷售人員，一個不斷提出拒絕購買的理由，另一個不斷地提出好處、利益和價值，一個扮演沒有興趣購買的客戶，一個扮演不斷挖掘與創(chuàng)造客戶需求的銷售人。在這樣的攻防中如果你能夠成功的銷售商品給自己，就等于你已經(jīng)了解客戶了。
用這樣的方式只要不斷地練習就可以幫助一個置業(yè)顧問提升其察言觀色的能力。最終你會發(fā)現(xiàn)自己越來越懂得客戶要什么，越了解客戶在想什么，再也不會去抱怨，我都不知道客戶的心里到底在想什么!因為你已經(jīng)可以很容易在角色轉(zhuǎn)換的練習中進到你的客戶的心里最深處了，這樣才叫做真正的掌握客戶行為，掌握客戶心理。對置業(yè)顧問而言，穩(wěn)定踏實的業(yè)績就是從這里開始的!
4、善于傾聽，創(chuàng)造優(yōu)勢
我們在售樓部常常會碰到這種情況，當客戶走進銷售大廳的時候，我們的置業(yè)顧問就開始滔滔不絕的向客戶介紹樓盤，好像一個展覽館的解說員，不管客戶愛不愛聽，想不想聽，自己只管講，嘴巴說的太多，完全不在乎客戶的感受與認同度和需求如何。當客戶提出一些問題的時候，馬上反駁，甚至企圖想要改變客戶已經(jīng)表達出的需要來完成成交，這樣的方式當然無法完成成交!因為，你根本不知道客戶需要的是什么。也許你覺得自己溝通得很好，但是一場溝通的成功與否，客戶所打的分數(shù)才是真正的分數(shù)，要客戶說好才是真正的好。我常常形容這種銷售的方式叫亂打鳥的銷售方式，成交與否運氣的成分居多!除非他所談論的剛好是客戶所需要的，否則90%以上的機率不會成交!我們必須耐心地讓客戶把話說完，在客戶訴說的過程中，去捕捉客戶的購買心理，這樣才能有重點地去說服客戶，才能實現(xiàn)理想的銷售業(yè)績。
5、少用太專業(yè)的術(shù)語
銷售人員在介紹樓盤的時候，盡量采取口語化的形式來挖掘客戶的需求和拉近與客戶之間的距離。我們經(jīng)?？吹接幸恍╀N售人員在接待客戶的時候，一股腦的向客戶炫耀自己是房地產(chǎn)業(yè)的專家，用一大堆專業(yè)術(shù)語向客戶介紹，比如說，我們小區(qū)的建筑密度是多少、容積率是多少、綠化率是多少等等，讓客戶如墜入五里云霧中，一頭霧水，不知道你要講什么，而且給客戶造成一種心理壓力。我們仔細分析一下，就會發(fā)現(xiàn)，銷售人員把客戶當成同仁在訓練他們，滿口都是專業(yè)，讓人怎么接受?既然聽不懂，還談什么買房?如果你能把這些專業(yè)的術(shù)語，用簡單的話語來轉(zhuǎn)換，比如直接的說出兩棟樓之間的距離是多少，花園的面積有多大，活動的場所有多少個或有多大等等，讓人聽后明明白白，才能有效地達到溝通目的，樓盤銷售也才沒有阻礙。
6、滿足客戶的精神需求
客戶的需要有時候并不見得只在房子上，房子的需求只是他的需求之一。如果你自己是客戶也會如此，只是你可能不曾仔細想過而已。試想當你站在銷售大廳購買房子時你只有需要房子的功能嗎?還是你要有被尊重、被贊美、被關(guān)懷、被注意的其他需求呢?有時候客戶其他的需求也許高過對于房子的需求。你在銷售的過程中是否注意到這些呢?
國外的教育體系中強調(diào)的是啟發(fā)式教育。要滿足客戶也是一樣的道理。我們最容易犯的錯就是不斷地將房子一直介紹給客戶，期待客戶購買。卻不知客戶到底需要什么樣的房子，把焦點放在自己的業(yè)績上大過于客戶的需求上，只想賣給客戶這樣的房子，但沒有去想客戶為什么必須要購買這樣的房子。還有哪一些房子可能才是客戶需要的，事前沒有分析，洋洋灑灑地把樓盤所有的戶型沒重點地介紹給客戶自己去挑，結(jié)果浪費客戶的時間和精神，而你也不會獲得一個很好的回應。因為十之89的客戶并不會有這樣的耐心去看完你所拿出來的資料，結(jié)果資料就跟廢紙一樣被扔掉了。所以，在與客戶交談的過程中，我要求銷售人員都必須要準備好一份稿紙，隨時的把客戶的一些建議和意見記錄下來，讓客戶感覺到被得到尊重，并通過記錄，你可充分地了解到客戶想什么、需要要什么，有什么是他不滿意的。這樣你才能找出解決問題的辦法?？蛻粝矚g你是因為他想到的你都幫他想到了，客戶需要的你都幫他準備好了，讓客戶覺得你在重視他?？蛻粝虏涣藳Q定的時候你可以提供客觀的參考意見，讓客戶跟你做生意沒有負擔，客戶跟你溝通起來輕松愉快，你永遠是他問題的解決者而不是問題的制造者，甚至你是客戶的知音。如果今天有客戶喜歡跟你做生意甚至期待下一次跟你做生意，那么你就成功了!
[用心做事]
1、有良好的工作態(tài)度
任何戰(zhàn)略的實施都要通過市場來體現(xiàn)，要得到營銷隊伍強有力的支撐。所以，很多公司會不斷地對銷售人員進行銷售培訓，期待通過這些訓練能夠讓銷售業(yè)績突飛猛進。在培訓的過程中，幾乎所有的銷售人員的問題，都是跟方法和技巧有關(guān)：我如何做才能讓客戶下訂金把房子賣出去?這是問得最多的。銷售到底什么是最重要的?答案其實很簡單也很沉重：觀念與態(tài)度。
如果你所面對的是一個根本不愿意去面對市場的人，或者沒有把銷售當成一項事業(yè)來做的人，不停地告訴她銷售的方法和技巧，終究也不過是浪費時間而已。因為，他的大腦會決定他的行動，改變他大腦里的想法才能夠改變他的外在行為，所以銷售的方法與技巧只對一種人有用，那就是一個擁有健全的營銷心理的銷售人員。其實，銷售培訓是一項長期的工作，是貫穿整個銷售的全過程，它不是技巧性的培訓，更多的是工作中的心態(tài)調(diào)整，也就是營銷心理的培訓。
銷售的方法和技巧都不是唯一性的，人的個性不同，與人打交道的方式也不同，具有良好工作態(tài)度的人會自己去創(chuàng)造出合適自己的銷售方法和技巧。所以，要有一個良好的工作心態(tài)，關(guān)鍵是銷售人員本身的從業(yè)觀念和態(tài)度問題。作為一名銷售員，最核心的素質(zhì)是親和力和專業(yè)性。親和力不是天生就有的，是靠長期的、用心的、認真的去做，慢慢的鍛煉出來的。同時，作為一名有一定的專業(yè)素養(yǎng)的，能擔起客戶買房置業(yè)的顧問的，首先要清楚知道自己在“賣什么”才能“賣得好”和“做得好”。所以在業(yè)務上必須要非常熟悉。
2、每天堅持練習言、行、舉、止
我以前做置業(yè)顧問時，每天都會抽出5分鐘的時間對著鏡子練習微笑、練習站姿，對著自己說一些禮貌用語，通過長期的堅持練習，身邊的朋友們都開始感覺到我的變化，說我變得越來越漂亮了。
3、 每天堅持做一份業(yè)務作業(yè)
在提高對樓盤的認知程度的時候，我通常的做法是：利用空閑的時間自覺進行業(yè)務練兵，每天自己堅持做一份業(yè)務作業(yè)。業(yè)務作業(yè)內(nèi)容包括：
單套房型各功能間的開間、進深 及面積、層高、樓間距;
有關(guān)銷售文件的解釋;
裝修標準;
配套設(shè)施;
物業(yè)管理;
價格、優(yōu)惠條件;
羅列小區(qū)賣點;
房產(chǎn)備案登記流程、收費標準和要求提供的個人材料;
銀行按揭的流程、收費標準和要求提供的個人材料;
產(chǎn)權(quán)證的辦理及費用和要求提供的個人材料;
土地證的辦理及費用和要求提供的個人材料;
按揭銀行及利率和計算;
購房后相關(guān)費用。
4、認真做好客戶檔案的記錄
1.姓名、姓別、來訪人數(shù)、客戶特征、來訪交通工具、聯(lián)系電話、意向戶型、意見建議、認知途徑、來訪批(人)數(shù)、意向價格、交樓標準、客戶來源等;
2.記錄每一次洽談經(jīng)過，將與客戶的每一次接觸過程盡量詳盡地記錄下來(包括電話追蹤、多次來訪情況)，以便掌握客戶情況;
3.建立聯(lián)系通道。與客戶保持經(jīng)常性的聯(lián)系，通過電話訪談等方式了解客戶動態(tài)，通過交往，把客戶交為自己的朋友;
4.堅持不懈?？蛻羧绻€沒有做出購買決定，就要繼續(xù)跟蹤;
5.結(jié)案。記錄客戶成交情況或未成交原因。
我以前經(jīng)常在空閑的時候，翻看自己的客戶檔案，回憶客戶的模樣，接待的過程，加深對客戶的印象。當客戶第二次來訪或來電的時候，我都可以準確地叫出他的名字，我和客戶建立朋友關(guān)系就是從這一步開始的。只要你們在工作當中，認認真真地去做，我相信你也會做到和做好。
所以，今天我可以告訴所有從事銷售行業(yè)的人說，用心就是最高水平的銷售技巧。
優(yōu)秀的置業(yè)顧問應該具備的專業(yè)素質(zhì)包括：
第一，必備的專業(yè)知識，你必須是這個行業(yè)的專家，這樣你才有資格向別人推薦你的產(chǎn)品。
第二，正確的售樓心態(tài)(誠信是根本)，不是靠花言巧語或欺騙來實現(xiàn)成交的，多一些換位思考。
第三：個人的儀容儀表以及潛在的高素質(zhì)。專業(yè)的形象及彬彬有禮的舉止會為你贏得第一良好的印象，有助于消除客戶的戒備心理和彼此距離感。
第四：具有和客戶良好的溝通能力(親和力)，先讓客戶認同你、接受你，這樣客戶才會更好的接受你所推薦的產(chǎn)品。
第五：學會和同事很好的相處，特別是有利益沖突的時候要能夠正確對待和處理，當然了 還有和領(lǐng)導的關(guān)系，這就不用多說了。
第六：虛懷若谷，不斷學習，勤思考
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