售樓部工作的核心是兩個方面：一，怎樣讓客戶來。二，怎樣讓客戶成交。成交是產生效益的關鍵。那么怎樣做到這兩步呢?最好的辦法就是用最小的投入產生最大的回報。那么售樓部的工作就是要圍繞這兩方面展開。
營銷模式：“一對一營銷”
營銷人員構架：營銷總監(jiān)，樓盤經理，部門經理，銷售顧問，業(yè)務組長，業(yè)務員。
崗位工作責任制;各崗位工作責任制的建立，各負其責。
業(yè)績分配制度：底薪+提成。管理層有管理提成，與所管理部門的業(yè)績掛鉤，鼓勵多勞多得。
日常管理制度：規(guī)范人員日常行為樹立職業(yè)形象，確保售樓部各項工作正常運行，平衡各種利益沖突。
談客模式：銷售顧問熟練掌握談客流程即九大步驟，熟練運用三板斧給客戶灌輸房產投資理念(洗腦)，樓盤比較及具體問題具體分析的說辭統(tǒng)一口徑，通過炒客逼客相結合，互相打配合給客戶造成緊迫感唯一性第一時間促成成交;業(yè)務員熟練運用“派單三步曲”“三十秒推銷語言”“留電話五個殺手锏”等推銷產品推銷自己。
培訓與考核：首先要總結各種說辭，通過業(yè)務對練并互相點評的方式熟練運用談客流程及各種說辭。過關上崗，提高通過給客戶洗腦逼定、造勢等駕御客戶的能力，不損失客戶。業(yè)務員工作通過查崗及每周/月信息分和出單進行考核。
激勵與自我激勵;業(yè)務員每天早上由經理開全體業(yè)務員早會通報前一天信息分與查崗情況并點評;通過做各種互動游戲唱激勵性歌曲調節(jié)業(yè)務員心態(tài);通過講各種勵志故事、宣單等調動業(yè)務員工作積極性。各小組會上通過業(yè)務員讀《羊皮卷》、講工作心得、制定每周/日工作目標等進行自我激勵;銷售主任通過每周三、六兩次的晚間例會的總結與對練學習來進行自我激勵，例會總結內容為個人業(yè)績情況、客戶情況、到款到資料情況、業(yè)務員管理情況、學習情況、制度執(zhí)行情況、自我批評與嘉獎、合理化建議、本周工作計劃等
兩支隊伍的建立;一、銷售顧問8名，每2人一組負責管理4—5名業(yè)務員。二、業(yè)務員20名左右，分成4個組，每組可設一名組長協(xié)助帶組顧問管理業(yè)務員。
樓盤賣不動只有兩方面原因：一是項目地段、地位、價格等客觀原因;二是顧問談客的說辭、技巧、把握客戶能力等主觀原因。因此在客觀不可改變的前提下，惟有改變銷售顧問的主觀方面，這就是售樓部管理工作的重要性所在，“沒有賣不出去的房子，只有不會賣房子的人”只要方法對了，結果自然就對了。售樓部是一個團隊，凝聚力、合作意識、高昂的士氣是高績效團隊的靈魂。一個團隊的核心競爭力就是不折不扣的執(zhí)行力，各種制度只有執(zhí)行了、落到實處了才能確實發(fā)揮團隊的主觀能動性的作用。完善的管理體制可以為員工創(chuàng)造出公開、公平、公正的競爭，創(chuàng)造出整體利益大于個人利益團結協(xié)作的人文環(huán)境，使團隊成員有共同的目標與愿景。
當然，業(yè)績是立身之本，一個不懂談客或沒有做業(yè)務經驗的經理是不能給員工進行業(yè)務上的培訓與幫顧問談客及解決客戶問題的，也是不能對顧問及業(yè)務員進行激勵和管理的，因此，即便是有完善的管理制度也是不能執(zhí)行到實處的，所謂的管理也只能是理論上的，因為做銷售工作只有你自己做到了，你才能教別人怎么做，才能領導別人。別人也才能信服你的領導。因為他們知道按你的方法做，他們也可以做得和你同樣優(yōu)秀。這樣那些制度才能執(zhí)行下去。才能是所有的人朝同一個方向前進，才能實現銷售計劃。
做一個合格的經理永遠要走在其他人的前面，在各種公共事務中有舍得的心態(tài)，在談客上不僅要談好自己的客戶，還要能幫其他顧問談客解決他們客戶的問題促成成交。能夠及時發(fā)現并解決各種問題。在處理問題上堅持原則。溝通與說服能力，當團隊中成員因工作壓力等各方面原因出現思想波動時能與之溝通作通思想工作。
營銷無處不在。我現在寫這篇文章，也是和別人做交流，也是在營銷自己。營銷的的過程其實也就是溝通的過程。當我們和其他人或其他組織交流時，不管是當面或非當面的交流，既是溝通的過程，也是營銷的過程。營銷的過程一般分為三步，第一步溝通理念，第二步系統(tǒng)闡述，第三部展示案例。不管你是營銷個人，營銷組織，營銷產品都可以分成這三步。
營銷個人，有種典型的活動是面試，面試的過程就是營銷自己的過程。首先，溝通理念，別人要部分或全部認可你的理念，別人才會和你進一步的交流。然后，在交流的過程中，要系統(tǒng)闡述，交流的時候要系統(tǒng)化，邏輯性的講述自己的觀點。最后，別人要問你如何給他們帶來價值，你就要展示案例，或者叫示術。就是你要和別人講述你的成功或失敗的案例，案例最好是你自己的，成功或失敗的，對別人有幫助的。只有是你自己的案例或你已經深刻領悟的案例，才可以經得起別人的推敲。
營銷組織，有種典型的活動是招生宣講會，招生宣講的過程就是營銷學校的過程。首先，溝通理念，講他們學校的相關的核心理念，潛在的咨詢者認可他們的理念，然后，在系統(tǒng)化和邏輯性的講述他們的學校政策，最后，講過去的招生情況，讓學生現身說法，還有的領咨詢一起參觀現有學校。
營銷產品，有種典型的活動是顧問公司推銷產品，推銷產品的過程就是營銷理念的過程。首先，顧問公司會講他們的理念，然后，系統(tǒng)化和邏輯性的講解他們如何幫助你做企業(yè)的問題診斷和解決問題，最后，給你演 示在知名企業(yè)或相同行業(yè)做過的經典案例。
我想肯定有人會想，我進行了上述三步，最后我們沒有實現交易，沒有實現交換，沒有實現營銷。這里就和大家分享另一個理念，就是要想更好實現盈利性交換，可以先進行非盈利性交換。非盈利性交換，就是不以錢為目的的交換。所以說，我們當準備與他人或組織進行盈利性交換，我們先不要談盈利性交換，先談感情，共同愛好，相互幫助(非盈利性交換)，然后在不談盈利性交換的情況下，順其自然的談盈利性交換，從而實現營銷。
最后，我想講將上述方法運用的好的公司有很多，尤其是直銷。安利公司的直銷模式就是非常好的案例，一開始，安利并不賣你產品，先談感情(非盈利性交換)，然后和你說安利是有人幫，幫助人的事業(yè)，安利可以創(chuàng)造有錢有閑的未來(溝通理念)，再邏輯性和系統(tǒng)性講述他們的賺錢方法(系統(tǒng)闡述)，最后，讓成功的人現身說法(展示案例)，最終實現交換，達到營銷的目的(盈利性交換)。
總之，營銷無處不在。要想更好的實現營銷，可以先進行非盈利性交換，再進行盈利性交換。營銷的步驟有三步，一溝通理念，二系統(tǒng)闡述，三展示案例。
對于銷售團隊管理，過程才是關鍵的，過程保證了銷售業(yè)績能否達成。銷售團隊管理者如果想要激勵團隊成員，首先必須激勵自己，通過自身的言談舉止所散發(fā)的自信熱情去感染團隊成員，這是通過管理者自身的素質去被動的激勵屬下。
現代社會企業(yè)銷售，從不是一個人單槍匹馬的決斗，而是整個一個團體智慧和互相協(xié)作的戰(zhàn)役。所以如何做好你的銷售團隊管理就變得至關重要。
管理是對人的約束，銷售團隊管理，簡而言之也就是對銷售團隊成員的管理。由于銷售大都已分散式工作，而且工作壓力相對比較大，所以銷售團隊管理則需要團隊管理者的綜合素質和管理方式的適當應用，通常的銷售團隊管理可以歸為"激勵、培訓、考核、制度"的八字方針來。
銷售團隊之激勵
激勵的目的：為了激勵而激勵銷售團隊管理是最重要的一點，就是是不斷的激勵。
試想每天都精神飽滿，充滿自信，有強烈成功欲望的銷售團隊，還需要管嗎?激勵不外乎物質激勵和精神激勵。根據多年經驗，本人比較贊同的是后者，也就是精神激勵。因為物質的激勵取決于整個公司的獎勵制度，這不是團隊管理者所能左右的。而精神激勵卻是可以完全把握的，也是最有效，最低成本的方式。精神激勵是最容易做，也是最難做的，因為這取決于管理的情緒和耐心。有時候一個小小的表揚，比獎勵幾百塊錢更能激發(fā)成員的熱情和斗志。(但這需要公司制度的支持)
對銷售團隊成員進行激勵的方式是：
首先要能調控自身的情緒，在團隊成員面前應該能持久的表現出一種充滿信心、熱情的精神態(tài)度。情緒是可以影響的，這點在我們的生活工作中到處可以看到，如你和一個充滿熱情的人在一起，自然會變的熱情，而如果和一個經常垂頭喪氣的人在一起，你自己的情緒也會受到影響。同樣的道理，銷售團隊管理thldl.org.cn者如果想要激勵團隊成員，首先必須激勵自己，通過自身的言談舉止所散發(fā)的自信熱情去感染團隊成員，這是通過管理者自身的素質去被動的激勵屬下。
其次，時時刻刻的對銷售人員進行主動的激勵。通過每天的例會，工作的休息時間，培訓時間，自身的經歷等，通過語言不斷刺激、鼓勵團隊成員的成功欲望，讓成員的情緒能在工作中持久的保持熱情和信心。
最后，在團隊成員失敗、失落、失意的時候，設身處地的為成員分析失敗原因，找出解決辦法，而不是一味的評判。扮演老師、父母的角色，因為適當的關懷也是激勵的一部分。
銷售團隊管理之培訓
培訓的目的：為了實戰(zhàn)而培訓，不是為了培訓而培訓。
銷售員的培訓是必不可少的，而培訓的效果來自成員對培訓內容的不斷練習，從而變成自發(fā)的知識和技能。主要以內訓為主，鑒于傳媒公司的特點，通常采用案例討論形式和交流形式。培訓應該是長期的，系統(tǒng)的。我們不能指望招聘一個銷售人員就立即能用，即使資深的銷售，也需要培訓，只不過技巧方面的培訓可以適當少些，但是公司理念，團隊協(xié)作方面的培訓必不可少。培訓過程其實也是一個激勵過程。
對于新成員培訓的步驟：
首先需要對必要公司制度和理念進行簡單的培訓，記住是必要的制度而不是全部的制度，因為一個公司的制度是方方面面的，為了能使新成員盡快融入到團隊，盡快的開始工作，和他工作最密切相關的制度最先培訓，其它方面是在日常工作中逐步的系統(tǒng)培訓。這里并不是說不需要其它的制度，但是銷售的目標就是為了創(chuàng)造業(yè)績，新成員把握了這個目標有關的制度，可以盡快的開展工作，也就是所謂的把時間花在刀刃上。
必要的制度培訓包括：作息規(guī)定、例會制度、銷售制度、出差制度、價格策略等。這個培訓只需要很短時間的時間，在培訓結束立即考核，以書面考核或口頭考核等形式。
其次是媒體的培訓。這是根據公司不同媒體特性來制定的培訓。
媒體培訓的關鍵在于以下幾點：
1.媒體的特性、媒體的價格、媒體的競爭優(yōu)勢、媒體的競爭劣勢、同其他媒體比較等。
其中媒體的競爭優(yōu)勢和劣勢是媒體培訓的關鍵。媒體的優(yōu)勢培訓能讓銷售員提高信心，而媒體的劣勢培訓，能表現出公司的開誠布公的態(tài)度。(往往很多公司只培訓媒體的優(yōu)勢，而實際上所有媒體在市場上都會面臨競爭，而競爭中媒體必然有其優(yōu)勢和劣勢，即使公司避而不談，銷售員也一樣能從競爭對手或者客戶那里得到反饋。)
2.培訓不走形式，在培訓過程中隨時考核、隨時提問，有效的保證培訓質量。
同時每個培訓議題，有條件的和時間的話，最好都能進行實戰(zhàn)演練。如培訓完媒體特性后，要求每個銷售員能獨立的演說出培訓的內容，而媒體培訓結束后，每個銷售員都要能熟練、完整的表達出培訓的全部內容，也可以模擬一個環(huán)境讓成員進行培訓的考核。
3、銷售技巧的培訓：包括業(yè)務信息收集整理、業(yè)務機會挖掘、如何接觸客戶，如何促成簽單等。這方面主要通過業(yè)務人員互相交流來完成。
銷售團隊管理之考核
考核的目的：為了業(yè)績而考核，過程是關鍵。
對于公司而言，業(yè)績的要求是毫無疑問的，但對于銷售團隊管理，過程才是關鍵的，過程保證了銷售業(yè)績能否達成。
銷售的業(yè)績是量到質的變化。每天的潛在新客戶數量，來自每天拜訪的新客戶數量，意向客戶數量又來自于潛在用戶數量，成交用戶數量有來自意向客戶數量。銷售各種方式都離不開一個量。要出業(yè)績就必須有客戶數量，客戶數量就必須要下達到每個銷售員每天的拜訪數量。這是毫無疑問的。
銷售的考核，應該有一定的彈性。業(yè)績不佳，除了銷售員的問題，還有公司整體的配合、戰(zhàn)略目標、定位、市場協(xié)作、媒體因素等。不能簡單的將業(yè)績不好歸罪于銷售員。這個時候的績效考核就必須有一定的彈性，或者說是人性。要能判斷業(yè)績不好的真正的問題所在。(當然，這需要公司高層的配合。)
建議考核內容：工作業(yè)績、工作態(tài)度和銷售技巧。(詳細方案待定)
銷售團隊管理之制度
制度是保證前面的激勵、培訓、考核三項能有效執(zhí)行的關鍵。通過設立適合的制度，讓激勵、培訓、考核成為銷售團隊管理的日常工作。
作為一個成熟的公司，相信已經具備較為完善的管理制度，為了能建立一支具有激情和凝聚力的銷售團隊，本人會協(xié)同公司相關部門在原有制度的基礎上使銷售團隊管理制度更趨于科學和合理。盡最大努力建立一支學習型的快樂銷售團隊，完成公司銷售任務。
以上這些希望能夠對管理者有所幫助，能夠對大家管理自己的銷售團隊提供一點寶貴意見，能夠少走彎路。